AGENCIJA RIVALITAS NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU KUPCIMA
PROBLEMI S KOJIMA SE SUSREĆU KUPCI NEKRETNINA
Kada krenete u potragu za nekretninom nailazite na mnoge probleme koji vam idu na živce ili vam se čine neriješivima. Uz pomoć stručnjaka cijelu priču možete uspješno privesti kraju i zadovoljno useliti u svoju novu nekretninu.
1. Nerealne cijene
Jedan od najvećih problema s kojim ćete se suočiti kada krenete tražiti nekretninu.
Većina prodavatelja još uvijek pokušava održati cijene na razini od prije godinu ili dvije. Obično je tu jedan od „jačih“ argumenata lokacija. Činjenica je da je lokacija dobar dio cijene nekretnine, ali u realnim okvirima. Ni u kojem slučaju stan u centru koji treba potpuno obnoviti ne može koštati isto ili slično kao noviji ili potpuno obnovljeni stan. Jer u cijenu stana treba ukalkulirati i potrebne radove pa se tako dobije konačna cijena.
Argument prodavatelja koji se često pojavljuje u zadnje vrijeme je da su već spustili cijenu u odnosu na prijašnju. Činjenica je da je potencijalni kupac zapazio oglašenu tj, sadašnju cijenu i uopće ga ne zanima, niti bi ga trebala zanimati cijena od prije pola godine ili godinu. Normalno je da je sadašnja cijena niža ali to zaista nije nikakav argument koji treba isticati. Važna je početna oglašena cijena. Zbog toga opet, dio prodavatelja krene s nerealno visokom cijenom koju misli polako spuštati.
Činjenica je da se danas kupci prvenstveno zanimaju za nekretnine koje imaju prihvatljive, realne ili ako baš hoćete niske cijene. Oglasi sa visokim cijenama se eventualno gledaju samo informativno a takve stanove nitko ne želi gledati. Na kraju se predugo pojavljuju u oglasima i potencijalni kupci ih počinju percipirati kao nekretnine koje se nikada neće prodati ili kao nekretnine koje sigurno imaju neku manu.
2. Ilegalni posrednici
Još uvijek je mnogo ilegalnih posrednika koji se u oglasima pojavljuju samo sa brojem mobilnog telefona, bez imena tvrtke što je direktno kršenje člana 20 Zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Ako ih pitate koja su agencija obično će reći: „ Pa za nekretnine“. Lol
Ako i kažu ime to ništa ne znači. Drugi će vam reći da su prijatelji ili rođaci prodavatelja, ali će vam ipak pokušati naplatiti proviziju. Ne žele previše poticati spuštanje cijene nekretnine jer o tome im ovisi provizija. Uvijek se nadograde na cijenu prodavatelja , a ne rade na( kako je uobičajeno i normalno) postotak od konačno ugovorene cijene.
Kupci nisu niti svijesni u kakvim se problemima mogu naći s takvim posrednicima.
U većini slučajeva posluju od kuće i nemaju zakonom propisan adekvatan ured. Nemaju odvjetnika s kojim surađuju kod sastavljanja ugovora i u vezi ostalih mogućih pravnih problema. Ugovore sastavljaju po „špranci“ što je pogrešno jer svaka kupoprodaja specifična i treba paziti i na najsitnije detalje.
Ako se i dogodi šteta ne možete ih tužiti kao tvrtku niti se naplatiti jer rade na crno.
Agencija za posredovanje u prometu nekretninama mora imati državnu licenciju za posredovanje, agenti moraju imati položen stručni ispit, a agencija mora biti osigurana kod osiguravajuće kuće u slučaju eventualnih šteta.
3. Nekvalitetna gradnja
Ovaj problem se uglavnom pojavljuje kod novogradnji. Nabrojati ćemo samo neke od slučajeva:
-Prodavatelj nije ugradio adekvatnu izolaciju pa se u stanu pojavljuje plijesan
-Kod stana s velikom terasom , odvodi za vodu na terasi su stavljeni u suprotnom nagibu, pa se voda podlijeva pod terasu i vraća se u stan , a usput poplavi i stan ispod.
-Otpadaju balkoni
-Nekvalitetni krov propušta vodu
-„Protuprovalna vrata „ od 1400 kn
-Protočni bojler za grijanje i toplu vodu u svim stanovima je ugrađen u dnevnom boravku
-Jednom smo trebali preuzeti novogradnju koja je još bila u izgradnji. Napravljeni su vanjski zidovi. Investitor na pokazuje gdje treba biti penthouse. Dolazi radnik i pita ga : „ Gazda , gdje ćemo pregradne zidove?“ Gazda zastane, promatra i odmjerava i onda rukom počinje pokazivati radniku: „Boravak-tu,tu, tam` i `vamo....“ i tako za svaku prostoriju. Pogleda nas i smije se: „Ja vam to sve imam u glavi. Tako sam prodao već tri zgrade“ Lolčina
To je bilo u vrijeme najveće ekspanzije gradnje i totalnog divljanja cijena. Naravno da nismo preuzeli zgradu.
4. Pravni problemi
-Razne plombe , za koje vas prodavatelji uvjeravaju da će biti riješene čim ostavite kaparu.
-Kada kupujete stan u novogradnji koje je izgradnja financirana kreditom banke trebate paziti da sredstva ne završe na privatnom računu ili nekom drugom „podračunu“ prodavatelja jer u protivnom ćete dobiti stan sa kreditom koji nije vaš(u slučaju da stan kupujete gotovinom, ako kupujete kreditom banke tu ste možda malo sigurniji).
-Često na stanu „sjede“ razne kreditne zadruge kod kojih su vlasnici podigli kredit jer ga ne mogu dobiti u bankama.Kao nositelji založnog prava su često upisani strani državljani.
U svim slučajevima je situacija vrlo delikatna i svakako treba zatražiti pomoć stručnjaka
5. Čudni prodavatelji
-Malo bi prodavali , malo ne bi
Krenu u prodaju samo da vide kako će ljudi reagirati na njihov stan(to normalno kažu tek kada odustanu od prodaje ili kada netko da konkretnu ponudu) i tako svima troše dragocjeno vrijeme.
-Kaže da je stan novo obnovljen prije 20tak godina:
„Stan vam je obnovljen, samo trebate ofarbati zidove. Kada je obnovljen? Pa početkom osamdesetih. Sva je kao novo. Samo s koferima dođete. I ormare ću ostaviti ako treba. Pa da.. zato je cijena takva. Da nije novo, ne bih imao obraza staviti takvu cijenu...“
-Ugradio centralno pa je cijena viša 150 € po m2 u odnosu na prosjek: „Zgrada je građena 1954 g. ... Ne nije ništa previše obnavljano jer nije bilo potrebe. Ali ugradio sam centralno grijanje ... Da, zato je cijena takva.“
Biseri prodavatelja :
-Da sam ja na vašem mjestu nikada ne bih kupila ovaj stan
-Vidite kako imamo dobra protuprovalna vrata, u ovoj zgradi je provaljeno u svaki stan.
-Me ne bih ja nikada prodavao ovaj stan , stvarno je super, ali susjedi iznad su stvarno totalno luđaci.
-U telefonskom razgovoru pitamo prodavatelja da li je uredna dokumentacija. Kaže: „ Ma sve je uredno, trebam još samo oprati prozore i zavjese“
-Cijene mijenjaju čim se dogovor privodi kraju
Često je situacija ovakva: Pogledali ste stan jednom , cijena je 100 000 € , idete ga pogledati još jednom i ponuditi svoju cijenu. Pri drugom susretu porodavatelj kaže: „ E , od danas je cijena 110 000 € jer imam jako puno zainteresiranih.“ U tom slučaju je najbolje zahvaliti se i tražiti dalje.
-Ne shvaćaju postupak prodaje ako se stan kupuje kreditom banke pa tu rade velike probleme:
Kada se stan kupuje kreditom banke , nakon ovjere kupoprodajnog ugovora i solemnizacije ugovora kupca i banke , na stan se mora uknjižiti teret banke kao bi nakon toga novac bio isplaćen na račun prodavatelja. Ali ne, ne može. Ne daju da se banka uknjiži, neće oni teret na svom stanu prije nego su dobili novac. Tko njima garantira da će dobiti novac. Pa što će ako kupac odustane, a banka im oduzme stan? U slučaju kupovine nekretnine kreditom banke , prvo se odobrava kredit, ovjerava se i solemnizira ugovor . To sve znači da je kupcu odobren kredit i da je priča na kraju. Ako kupac odustane gubi kaparu, ugovor se ne ovjerava i teret banke se ne knjiži.
Tek nakon konačne isplate prodavatelj daje dozvolu za upis kupca kao vlasnika.
5. Kupci sami
Često kupci nisu rješili neke stvari sami sa sobom.
-Traže stan , pregovaraju, a na kraju se ispostavi da tek moraju prodati svoj stan kako bi mogli kupiti ovaj, ali još uopće nisu krenuli u prodaju.
-Traže stan 3 godine , znaju sve stanove iz oglas na pamet i niti jedan im ne valja.
-Nedovoljno su informirani pa inzistiraju na tome da se upišu kao vlasnici poslije davanje kapare(predbilježba je nešto potpuno drugo), što kod prodavatelja izaziva blago rečeno - negodovanje.
-Odlučili su , kupuju stan, daju kaparu i tek nakon toga provjeravaju u banci da li su kreditno sposobni. Nisu. Gube kaparu.
-Žele vidjeti dvosobni stan, što se vidi po opisu ,slikama ,tlocrtu, opisu u telefonskom kontaktu. Pri obilasku stana kometar je:“ A joj, ja sam mislio da je ovo trosobni stan. Meni treba još jedna soba.“
-Gledaju vrlo skupi stan, samo da vide kao izgleda takav stan.
Vrijeme je novac.
Kada kupujete ili prodajete nekretninu obratite nam se s povjerenjem kako bi izbjegli gore opisane situacije